Gazzetta di Modena

Il regime fiscale che riguarda l’ipotesi del "prima uso e dopo compro" risulta di questi tempi particolarmente interessante. Comprare casa pagando l'affitto può essere applicato a tutte le tipologie di immobili, sia ai cosiddetti strumentali sia agli abitativi.

Con la circolare n. 4/e del 19 febbraio 2015, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul regime fiscale applicabile ai nuovi contratti di locazione in funzione del successivo acquisto . Sempre più persone infatti, non potendo accedere ai mutui, si accordano con l'impresa per spostare l'acquisto a tempi migliori, usando intanto l'immobile come affittuari per poi vedersi scontare il canone sul futuro prezzo di vendita. Questa tipologia contrattuale, che deriva dalla consuetudine anglosassone del "rent to buy", presenta dunque questi vantaggi: l'immediata concessione in godimento dell'immobile verso il pagamento di canoni, il diritto del conduttore di acquistare il bene, l'imputazione dei canoni a corrispettivo del trasferimento.

In questo modo l'inquilino ha la possibilità di non sprecare in affitti a fondo perduto il suo stipendio e sa che, quando arriveranno tempi migliori, potrà acquistare l'immobile.

Vantaggio non da poco. Pensiamo ad una famiglia in cui vi è una situazione di temporanea difficoltà alla quale le banche non concedono un mutuo od un prestito. Queste stesse famiglie, nel momento in cui le banche alleggeriranno i cordoni della borsa, potranno farsi un mutuo, vedendosi riconosciuto l'affitto pagato.

Molti vantaggi si hanno anche per le imprese costruttrici o proprietarie di immobili, le quali, non potendo vendere nell'immediato, si garantiscono un minimo di liquidità, sperando poi nell'opzione di acquisto dell'inquilino.

Per l'impresa concedente, infatti, si pagano le tasse solo sui canoni di locazione, mentre non assumono rilevanza gli acconti, essendo un anticipo sul prezzo di vendita. Quando il conduttore eserciterà il diritto di acquisto, allora emergerà il reddito relativo alla vendita dell'immobile. Se, invece, il conduttore non eserciterà il diritto di acquisto, il componente positivo da assoggettare a tassazione sarà la sola quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore e trattenuta dal concedente secondo gli accordi contrattuali. Inoltre alle quote di canone imputate a godimento dell'immobile si applica la disciplina Iva prevista per i canoni di locazione, mentre le quote di canoni corrisposte a titolo di anticipazione del prezzo di cessione (acconti) seguono il trattamento Iva applicabile alle cessioni di immobili ( cioè Iva ridotta se prima casa).

Per quanto riguarda l'imposta di registro, si paga l'imposta sia per la concessione in godimento, come se fosse una locazione, sia per la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell'immobile. La quota del canone corrisposta per il godimento è assimilata, ai fini della imposizione quindi, ai canoni di locazione. L'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto oppure sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. Se il contratto di godimento rientra nel campo di applicazione dell'Iva, l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 2% se immobile civile, 1% se negozio o capannone. Se è un'impresa costruttrice a dare in locazione il bene si paga l'imposta fissa di 67 euro . Le quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita sono assoggettate all'imposta di registro nella misura fissa di 200 euro se assoggettate a Iva, 3% se non vi è Iva .

Giorgio Guandalini

dottore commercialista

revisore contabile