Gazzetta di Modena

MODENA. L’amministrazione ha tre anni di tempo per fare decadere dalle agevolazioni “prima casa” il contribuente “bugiardo” che non ha trasferito la residenza nell’immobile nuovo entro i 18 mesi canonici.

A ribadirlo è stata la Corte di Cassazione con l’ordinanza 2527/14. Laddove sussistano determinati requisiti, l’acquisto della prima casa è soggetto ad alcune agevolazioni fiscali che comprendono, ad esempio, l’esenzione dall’Iva o l’applicazione dell’aliquota ridotta al 4% come anche l’imposizione di una soglia fissa sulle imposte ipotecaria e catastale.

In caso di dichiarazione mendace in merito ai requisiti che servono per applicare le suddette agevolazioni, è prevista la cosiddetta “decadenza” dal beneficio, la quale “comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi, nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa”. Ora, nel caso in cui il contribuente abbia dichiarato il falso pur di assicurarsi le agevolazioni prima casa, l’Agenzia delle Entrate avrà a disposizione tre anni per poter reclamare le imposte dovute e non versate. L’ordinanza della Corte di Cassazione non fa altro che seguire l’orientamento già indicato nel 2005 dalla Circolare n.38 /E .

Ricordiamo quali sono le condizioni per accedere ai benefici. I requisiti fanno riferimento a tre diversi aspetti: le caratteristiche intrinseche dell’immobile acquistato, il tempo massimo entro il quale stabilire la residenza nello stesso Comune e la pregressa situazione patrimoniale dell’acquirente.

La nuova abitazione non deve essere stata accatastata come un immobile di lusso; inoltre, qualora il contribuente non abbia già la residenza stabilita nello stesso Comune dove si trova l’immobile acquistato, dovrà dichiarare nell’atto di acquisto di volerla stabilire entro 18 mesi; infine lo stesso acquirente dovrà dichiarare “di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato” e “di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa”.

Per avere però un quadro completo delle direttive indicate dall’Agenzia è anche importante capire il momento dal quale si verifica la decorrenza del termine dei tre anni per l’attività di accertamento. Tale decorrenza è infatti “ballerina”, in quanto, scrivono le Entrate, “varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto)”. In altri termini, i tre anni scattano dal momento in cui l’attività di accertamento è concretamente applicabile, vale a dire quando l’Agenzia è nelle condizioni oggettive di poter verificare se quanto ha dichiarato il contribuente corrisponde o meno a verità. In caso quindi di “mendacio originario”, cioè di una falsità riscontrabile a partire dal momento stesso della registrazione dell’atto di acquisto (è il classico esempio del contribuente che dichiara di aver già stabilito la residenza nel Comune dove ha comprato casa), tale momento rappresenta anche l’inizio dei tre anni entro i quali sarà possibile procedere con l’accertamento; viceversa, in caso di “mendacio sopravvenuto”, il giorno iniziale del triennio non può che “trovare una collocazione diversa” a seconda di quale sia la situazione in esame. Prendiamo ad esempio il contribuente che acquisti una casa già pronta per l’uso dichiarando di voler stabilire la residenza nel Comune entro 18 mesi, salvo poi non rispettare l’adempimento. In tal caso i tre anni decorrono alla scadenza dei 18 mesi, visto che quei mesi successivi all’acquisto rappresentano il tempo a disposizione del contribuente per trasferire la residenza.

Diverso è il caso in cui si compra un immobile ancora in corso di costruzione. “Anche in questo caso - si legge nella Circolare 38/E - l’agevolazione spetta sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza dal beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili”.

“In conclusione - aggiungono le Entrate - il termine di decadenza dell’azione accertatrice non potrebbe mai decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione, infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche di lusso”.

Giorgio Guandalini