Gazzetta di Modena

Sulle agevolazioni prima casa è opportuno fare chiarezza tra abitazione principale, prima casa e residenza: ci sono molte differenze ai fini delle applicazioni delle imposte.

Non bisogna confondere le agevolazioni ai fini Imu-Tasi e ai fini dell'acquisto dell'immobile. La residenza posta in un immobile diverso da quello che si acquista, non preclude il diritto all’applicazione dei benefici prima casa. Le regole da osservare ai fini di tali benefici - che si traducono in sostanza in un taglio delle imposte applicate all'acquisto - non vanno assolutamente confuse con quelle che si applicano alla proprietà (vedi l’Imu e la Tasi).

In pratica, quando si parla di “prima casa”, non necessariamente si parla di “abitazione principale”: la “prima casa” infatti non è altro che l’abitazione che si acquista per prima - o comunque in assenza di altri immobili di proprietà - anche se poi non diverrà l’abitazione principale (cioè l’immobile dove si risiede e si dimora). Per dirla in altri termini, un conto è l’acquisto della “prima casa”, un altro è l’immobile dove si vive. Di fatto i concetti di “prima casa” e di “abitazione principale” vanno nettamente distinti. Tornando quindi alla residenza, questo è uno degli aspetti fondamentali ai fini dei benefici fiscali sull’acquisto, anche se in tal caso le regole sono meno stringenti rispetto ai requisiti che servono per godere dell’esenzione dall’Imu e delle eventuali detrazioni sulla Tasi. Il dubbio infatti di non poter godere dei benefici “prima casa” non avendo stabilito la residenza nel nuovo immobile è molto frequente, visto che ai fini della Tasi e dell’Imu l’abitazione principale è quella dove il possessore stabilisce la dimora abituale e la residenza anagrafica, ma solo ai fini delle imposte patrimoniali Imu/Tasi. Ai fini degli sconti sull’acquisto invece, è sufficiente che l’immobile (che non deve avere le caratteristiche di lusso) sia ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. A fare eccezione da questo punto di vista sono i dipendenti delle Forze armate e delle Forze di polizia per i quali non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dov’è stato acquistato l’immobile. Oltretutto, residenza a parte, vi sono da considerare anche gli altri requisiti legati, per così dire, all’esclusività della nuova proprietà. Il contribuente, infatti, nell’atto di acquisto dovrà dichiarare:

- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Queste dunque le regole alla base delle agevolazioni. Considerando allora un contribuente che già risieda in un dato Comune, o in affitto o magari in comodato gratuito, e che in quello stesso Comune acquisti il suo primo immobile, ecco che i benefici sull'acquisto potrebbero comunque essere applicati, mentre per quanto riguarda l'Imu se non vi si abita non si usufruisce del beneficio. Lo stesso principio, tra l’altro, sarebbe valido anche nel caso in cui il contribuente decidesse di dare in affitto l’immobile acquistato, dal momento che non verrebbe meno alcun requisito previsto, compreso quello della residenza nel Comune. Le cose cambierebbero ai fini della detrazione sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, che infatti non potrebbero essere applicate, visto che in quel caso sarebbe obbligatorio, entro 12 mesi dall’acquisto, entrare in pieno possesso dell’abitazione e dimorarci abitualmente (salvo nei casi di ricovero o trasferimento della residenza per motivi professionali).

Giorgio Guandalini

dottore commercialista

revisore contabile