Le ipotesi di “locazione breve”
Gli obblighi degli intermediari, le comunicazioni necessarie, le ritenute, i dati da conservare
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Il contratto di locazione ad uso abitativo è definito breve quando è di durata non superiore a 30 giorni e viene stipulato da persone fisiche.
Può essere stipulato direttamente tra locatore e conduttore oppure con l’intervento di soggetti intermediari sia fisici che gestori di portali online (ad esempio Air BNB).
Sono quindi contratti che hanno “esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche”. Oltre alla messa a disposizione dell’abitazione, il contratto può avere a oggetto la fornitura di biancheria, utenze wi fi e la pulizia dei locali.
La legge invece non è applicabile se, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, sono forniti servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, la somministrazione di alimenti e bevande.
Gli adempimenti a carico degli intermediari o Portali online : se intervengono nella stipula, devono comunicare i dati relativi ai contratti , se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% sul relativo ammontare, provvedendo al versamento e alla relativa certificazione, nonché a conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi.
Gli intermediari assolvono gli adempimenti sulla base dei dati comunicati dal locatore, pertanto la responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore, il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito.
I dati da trasmettere sono: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile. La trasmissione deve avvenire attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate in conformità alle specifiche tecniche che ancora devono essere pubblicate.
Per il 2017 la comunicazione deve riguardare i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione da 250 a 2mila euro.
Non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore. Riguardo l’applicazione della ritenuta, gli intermediari tenuti a operare la ritenuta sono quelli che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone.
La circolare precisa che l’obbligo scatta in tutte le ipotesi in cui l’intermediario interviene nella fase in cui è assolta l’obbligazione pecuniaria prevista dal contratto, partecipando al pagamento del corrispettivo da parte del conduttore e/o alla riscossione da parte del locatore. In ogni caso, la materiale disposizione delle risorse finanziarie impone all’intermediario di effettuare su tali somme il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario.
La circolare, viste le difficoltà interpretative sorte in sede di approvazione della norma, prevede la non applicazione delle sanzioni per l’omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre 2017.
Gli intermediari dovranno conservare i dati almeno per i cinque anni successivi all'adempimento. Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per l’applicazione della cedolare secca sui corrispettivi riscossi oppure scegliere di assoggettarli alla tassazione Irpef ordinaria.
Giorgio Guandalini
dottore commercialista
revisore contabile
Può essere stipulato direttamente tra locatore e conduttore oppure con l’intervento di soggetti intermediari sia fisici che gestori di portali online (ad esempio Air BNB).
Sono quindi contratti che hanno “esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche”. Oltre alla messa a disposizione dell’abitazione, il contratto può avere a oggetto la fornitura di biancheria, utenze wi fi e la pulizia dei locali.
La legge invece non è applicabile se, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, sono forniti servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, la somministrazione di alimenti e bevande.
Gli adempimenti a carico degli intermediari o Portali online : se intervengono nella stipula, devono comunicare i dati relativi ai contratti , se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% sul relativo ammontare, provvedendo al versamento e alla relativa certificazione, nonché a conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi.
Gli intermediari assolvono gli adempimenti sulla base dei dati comunicati dal locatore, pertanto la responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore, il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito.
I dati da trasmettere sono: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile. La trasmissione deve avvenire attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate in conformità alle specifiche tecniche che ancora devono essere pubblicate.
Per il 2017 la comunicazione deve riguardare i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione da 250 a 2mila euro.
Non è sanzionabile l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore. Riguardo l’applicazione della ritenuta, gli intermediari tenuti a operare la ritenuta sono quelli che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone.
La circolare precisa che l’obbligo scatta in tutte le ipotesi in cui l’intermediario interviene nella fase in cui è assolta l’obbligazione pecuniaria prevista dal contratto, partecipando al pagamento del corrispettivo da parte del conduttore e/o alla riscossione da parte del locatore. In ogni caso, la materiale disposizione delle risorse finanziarie impone all’intermediario di effettuare su tali somme il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario.
La circolare, viste le difficoltà interpretative sorte in sede di approvazione della norma, prevede la non applicazione delle sanzioni per l’omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre 2017.
Gli intermediari dovranno conservare i dati almeno per i cinque anni successivi all'adempimento. Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per l’applicazione della cedolare secca sui corrispettivi riscossi oppure scegliere di assoggettarli alla tassazione Irpef ordinaria.
Giorgio Guandalini
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