Gazzetta di Modena

Il sistema fiscale italiano, come altri in Europa, agevola sia l’abitazione principale, non facendo pagare l'Imu, sia l’acquisto della cosiddetta “prima casa”, applicando un forte abbattimento sulle imposte al momento della compravendita: tassa di registro al 2 per cento (anziché al 9 per cento) e Iva al 4 per cento invece che al 10 per cento.

Questo forte abbattimento, però, qualora ricorrano alcune condizioni, come ad esempio: non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra abitazione acquistata con il beneficio fiscale e non avere la proprietà di un'altra abitazione nello stesso Comune. In termini notarili questo è il requisito della impossidenza. Questo presupposto, dal nome così tetro, è stato recentemente interpretato in maniera parecchio restrittiva sia dai giudici tributari sia dal Fisco.

Ma facciamo un passo indietro per avere una visione chiara del problema: il Dl 16/1993 e il Dl 155/1993 introdussero la regola per cui il beneficio spettava anche a chi già avesse una casa, se si poteva dimostrare che si trattava di una casa “non idonea” a essere abitata. Poi questa norma fu abolita nel 1996. Anche perché poteva dare adito a interpretazioni contrastanti. Successivamente, nel 2010, a seguito anche di un intervento della Corte Costituzionale, si è affermato che spettava l’agevolazione “prima casa” anche se si aveva già la proprietà di una casa nello stesso Comune che però non fosse idonea a essere abitata. Tutto questo però non ha risolto in maniera univoca il problema, perché altre sezioni della Cassazione avevano affermato l'esatto contrario. Ora pare che la vicenda si sia conclusa con una recente sentenza della Cassazione, commentata peraltro da fonti autorevoli del notariato e oggetto di un recente articolo del notaio Angelo Busani. La Cassazione con sentenza n. 2565/2018 ha complessivamente fatto chiarezza in merito alle possibilità agevolative, stabilendo che: 1) l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi già abbia la proprietà di una casa acquistata con l’agevolazione (a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo); 2) la proprietà di una abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione “prima casa”) non impedisce di effettuare un acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata; 3) questa inidoneità può essere sia di tipo “soggettivo” (relativa alla situazione personale del contribuente: ad esempio, era un single, ora invece è sposato con prole), sia di tipo “oggettivo” (in relazione alle condizioni dell’edificio: ad esempio perché fatiscente).

La Cassazione ha inoltre specificato che si può usufruire dell'agevolazione anche nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la possa utilizzare in quanto concessa in locazione ad altri. —