Gazzetta di Modena

Un condominio della zona di Sant’Agnese decide la manutenzione di un ascensore rinunciando a creare il fondo di accantonamento speciale, che è obbligatorio. Non è un dettaglio: senza i soldi messi da parte prima dei lavori potrebbe accadere che, se sorgono problemi, il conto debba essere pagato dai condomini che non sono morosi: un doppio pagamento insomma. Un proprietario infatti si oppone. Il condominio sostiene davanti al giudice che, anche se non c’è il fondo speciale, è però stata decisa una rateizzazione per stadi. Ma il giudice ricorda che il fondo è obbligatorio e serve proprio per evitare sgradevoli disguidi a carico dei proprietari. Per questo è stata annullata la delibera condominiale impugnata e condannato il codominio alle spese legali, anche se nel frattempo i lavori all’ascensore sono già finiti.

Dagli atti portati davanti al giudice emerge che nel corso di una assemblea fu scelta un’impresa, furono decise le modalità di pagamento e l’apertura di un conto corrente dedicato ma venne anche deciso di rinunciare al fondo di accantonamento. È proprio questa scelta al centro della causa: come scrive il giudice. Una scelta vietata perché ad alto rischio: «Qualora il fondo speciale previsto all’articolo 1135 del Codice civile non fosse stato costituito, risponderebbero il condominio e i singoli condomini, anche adempienti “pro quota”, per le obbligazioni contratte per l’esecuzione dei lavori. È prevista infatti la possibilità per il creditore del condominio di agire anche nei confronti dei condomini adempienti “pro quota”. La preventiva costituzione del fondo speciale, prevista obbligatoriamente, risponde all’esigenza di garantire l’adempimento delle obbligazioni contratte non solo nell’interesse del terzo creditore ma anche nell’interesse del singolo condomino». Per questa frase è centrale nella causa perché non solo si era deciso di non creare il fondo speciale ma anche di mettere l’ascensore senza l’accantonamento.

Il condominio invece sostiene che «il fondo è stato costituito, sia pure concretamente prevedendo unicamente una modalità di pagamento attraverso contabilità separata, essendo stato creato un conto corrente, un diverso codice fiscale della scala e una contabilità distinta». Va tutto bene ma il fondo speciale doveva essere costituito perché è obbligatorio per legge, «pena la nullità della delibera», ricorda il giudice in sentenza. È una norma non derogabile. E non si può sostituire con un fondi per pagamenti in avanzamento dei lavori. «La costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino - scrive il giudice - permetterebbe infatti di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. Nulla di tutto questo sarebbe offerto dalla semplice contabilità separata». E poi: «La rateizzazione non sottrae il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l’intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate». Di qui la condanna del condominio. Ma la sentenza è una vittoria di Pirro: la manutenzione è già stata fatta... —