Gazzetta di Modena

Sono in procinto di acquistare un appartamento all'ultimo piano di un condominio al quale è destinato l'uso esclusivo della sovrastante porzione di lastrico solare accessibile solo dal mio appartamento. Chiedo se il "diritto d'uso" sia in qualche modo parificabile alla proprietà.

Può capitare di trovare in alcuni rogiti l'attribuzione a singoli condomini, per sé eredi e aventi causa, contestualmente all’acquisto di un appartamento in condominio, diritti di uso esclusivo e perpetuo su porzioni dell’area comune condominiale destinate a posto auto, cortile o giardino, lastrico solare. Queste sono formule che in passato si usavano frequentemente tanto da essere state definite anche come forme di “proprietà mascherate”. Spesso utilizzate per assegnare, come pertinenza di un’unità immobiliare, porzioni di terreno a uso giardino o posto auto, quando in catasto non erano individuate le singole porzioni di terreno o, come nel suo caso, di porzioni di lastrico solare se non anche delle terrazze a livello. Trattasi tra l’altro di immobili che non hanno una rendita catastale e non producono reddito. Formalmente l’area o il lastrico costituiscono una parte comune condominiale, tuttavia viene riconosciuto ai singoli condomini un diritto di uso “più intenso” di detti beni che andrebbe qualificato come servitù di uso.

La fattispecie è stata considerata ammissibile a condizione che si consenta agli altri condomini un minimo uso residuale dell’area o del lastrico, ad esempio di passaggio. Si tratta, giuridicamente, di un peso sull’area condominiale che deve sopportare un uso più intenso, favorevole alla singola unità immobiliare. Di recente è intervenuta Corte di Cassazione con ordinanza n. 24958 del 10/10/2018. In presenza di un diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale, tutti i proprietari conservano la proprietà del bene condominiale, ma il titolare del diritto d'uso esclusivo ha solo un godimento esclusivo del bene: il diritto d'uso esclusivo ha un maggiore diritto di godimento del bene.

È possibile inviare i propri quesiti a notariatomodena@gmail.com. Nella foto: Flavia Fiocchi, presidente del Consiglio notarile. —