Gazzetta di Modena

Via libera al Superbonus per i lavori di intervento di risparmio energetico eseguiti su un singolo immobile che fa parte di un edificio plurifamiliare diviso in tante unità abitative. L’Agenzia ritiene che sia possibile fruire della maxi-detrazione, nel presupposto che l'unità immobiliare in questione sia funzionalmente indipendente e disponga di un accesso autonomo dall'esterno, sebbene nello specifico l’immobile fosse di ben otto unità abitative. Il chiarimento arriva con la risposta dell’Agenzia n. 62 del 28 gennaio 2021. Chi ha proposto l’istanza evidenzia che la singola unità è funzionalmente indipendente in quanto dotata di impianti di gas acqua, elettrico, riscaldamento, raffrescamento di proprietà esclusiva e completamente autonomi e di una pertinenza esclusiva, e cioè di un giardino recintato, con accesso autonomo ed esclusivo sulla via pubblica tramite cancello pedonale. Il giardino che consente l'accesso autonomo per ogni abitazione, anche se recintato e dotato di cancello pedonale, insiste su un terreno in comproprietà (condominiale), gravata di una servitù prediale a favore della singola unità immobiliare. L’Agenzia, nel ripercorrere la normativa che consente la fruizione del Superbonus, si sofferma sul concetto di accesso autonomo, di rilievo nel caso prospettato. Il Fisco chiarisce che «per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». A seguito di tale modifica, precisa l’Agenzia, si può ritenere che un’unità immobiliare abbia accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio, all'immobile si acceda direttamente da strada, pubblica, privata o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada o da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all’accesso in questione. L’accesso autonomo inoltre può considerarsi soddisfatto anche se all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile. Nel caso di specie, pertanto, l’Agenzia ritiene che per i lavori eseguiti sull’unità immobiliare che fa parte di un edificio plurifamiliare si possa fruire delle detrazioni stabilite dalle disposizioni sul Superbonus. Una buona notizia in questo caso, perché questo parere positivo allarga molto la platea dei soggetti che possono usufruire del 110%. Si pensi alle maisonette o a villette plurifamiliari inserite in un contesto condominiale con un secondo accesso anche da parchi e giardini esterni. —

* dottore commercialista