Gazzetta di Modena

MODENA. Da Alcatraz a Modena Life, la nuova vita dell’ex Direzionale Manfredini – il complesso tra via Formigina, viale Corassori e via Monsignor Della Valle, sede del Banco San Geminiano e San Prospero alla fine degli anni Novanta e poi abbandonato – prende sempre più forma nella sua fase progettuale. «Lo scorso 8 agosto Namira Sgrpa ha presentato una proposta progettuale avente per oggetto principale il complesso immobiliare denominato ex Direzionale Manfredini di cui è proprietario il Fondo Life, in risposta alla manifestazione di interesse promossa dal Comune di Modena, con l’avviso pubblico 2025 con deliberazione della Giunta comunale numero 196 del 21 maggio 2025». A riferirlo è Marco Vaccari a nome di Modena Life Srl - advisory company del Fondo Life. 

La proposta presentata al Comune di Modena

La proposta di rigenerazione presentata al Comune di Modena – si legge in una nota del Fondo Life – «costituisce la prima concreta declinazione degli obiettivi del Fondo e si inserisce nel percorso già avviato a partire dalla conclusione del 2024. Infatti, dopo aver messo in sicurezza l’immobile, il Fondo, nel rispetto dei principi Esg che si è impegnato a rispettare, aveva già avviato forme di coinvolgimento degli stakeholders tramite un sondaggio online svolto all’inizio del 2025, l’organizzazione di un evento sul tema della rigenerazione urbana e ricerche di mercato per il miglior utilizzo degli spazi. La partecipazione all’Avviso del Comune di Modena rappresenta il momento culminante del percorso fino ad ora intrapreso, in quanto l’amministrazione comunale è il principale interlocutore assieme al quale valutare le soluzioni più idonee per conseguire il miglior impatto sociale e ambientale, rispondendo alle domande della comunità e del territorio, sempre nel rispetto della sostenibilità finanziaria dell’intervento e dei reciproci ruoli».  

L’intervento principale della proposta si concentra sull’edificio noto come ex Direzionale Manfredini che «sarà oggetto di una consistente operazione di ristrutturazione e rifunzionalizzazione senza oneri a carico del pubblico. D’ora in poi questo complesso è rinominato “Modena Life” come segno di discontinuità e cambiamento rispetto al passato e a testimonianza di un nuovo inizio caratterizzato da bellezza e qualità architettonica, apertura verso la città e creazione di spazi che favoriscano le relazioni e la socialità. A tal fine, la proposta inviata al Comune prevede un mix funzionale articolato, capace di rendere l’intervento attrattivo e fruibile per una pluralità di utenti e fasce d’età. Le funzioni previste spaziano dalla residenza al lavoro e al tempo libero, dal commercio ai servizi, in un’ottica di versatilità e inclusione che mira a rafforzare la vitalità del quartiere attraverso un uso continuativo e differenziato degli spazi. Nel dettaglio, la proposta contiene le seguenti funzioni, con indicazione della percentuale rispetto alla superficie complessiva oggetto di intervento:

• residenze (30%)
• uffici direzionali (20%)
• servizi alla persona (15%)
• residenze turistico/alberghiere (15%)
• medie strutture di vendita – non supermercati alimentari tradizionali (10%)
• ambienti per eventi (5%)
• pubblici esercizi (5%)

Questa ridefinizione delle funzioni renderà l’intervento più aderente ai bisogni contemporanei di mix funzionale e vivibilità urbana, valorizzando appieno le potenzialità del sito e favorendo un’offerta integrata di servizi e spazi abitativi.  Modena Life, nelle attese dei promotori, dovrà divenire un luogo iconico per l’intera città, sempre aperto e vissuto al fine di garantire sicurezza, servizi e accessibilità in un contesto di elevata qualità sia dell’abitare che delle funzioni direzionali, commerciali e dei servizi alla persona che vi si insedieranno».

Il Fondo Life e le sue finalità

Il Fondo Life – viene spiegato nella stessa nota – è un fondo di investimento alternativo immobiliare chiuso multicomparto specializzato in rigenerazione urbana in Emilia Romagna. Il Fondo è autorizzato da Banca d’Italia con provvedimento numero 1059943, vigilato da Consob ed è gestito da Namira Sgrpa.  Il Regolamento del Fondo dispone che: “… Il Fondo è classificato ai sensi dell’Articolo 8 del Regolamento (Ue) 2019/2088, in quanto promuove, tra le sue caratteristiche, obiettivi ambientali e sociali, o una combinazione di essi. Nello specifico, il Fondo si propone di generare un impatto positivo sia a livello sociale che ambientale attraverso interventi di riqualificazione del proprio patrimonio immobiliare, che saranno oggetto di misurazione. Dal punto di vista ambientale, il Fondo privilegia un approccio sostenibile che evita, ove possibile, la demolizione totale degli edifici esistenti, riducendo così l’impronta ambientale. Gli interventi si concentrano su strategie di recupero e sull’efficientamento energetico degli immobili, migliorandone le prestazioni ambientali. Dal punto di vista sociale, il Fondo mira a creare spazi accessibili e fruibili dalla collettività. A titolo esemplificativo, possono essere previsti la realizzazione di aree dedicate ad attività sociali o altri spazi di utilità pubblica e di coworking, contribuendo al benessere delle comunità locali. Ciascun Comparto investirà preferibilmente in immobili da porre al centro di interventi di rigenerazione urbana la cui realizzazione generi valore anche per le comunità locali e sia coerente con i migliori standard di sostenibilità economica, sociale, ambientale e di gestione. La gestione del patrimonio di ciascun Comparto sarà sempre tesa a cogliere le opportunità immobiliari che consentano di perseguire l’obiettivo di massimizzare il rendimento complessivo dell’investimento, al netto dei rischi connessi e promuovere interventi che creino valore anche per le comunità locali e risultino sostenibili sotto il profilo economico, sociale, ambientale e di governo locale”.